农村集体土地建设住宅楼买卖纠纷的分析
近些年来我院在审理地产案件中，不断遇到村委会利用集体土地建住宅楼卖给本村以外的村民和城市居居而产生的房屋买卖纠纷案件，这类案件具有涉及面大、人数众多、法律规定不甚明确的特点，还涉及小城镇建设的政策导向与有关法律规定的冲突问题。因此，如何正确把握法律与政策的关系，维护好本地区的社会稳定，妥善处理此类纠纷，需要认真探讨。 一、集体土地建住宅楼的背景及基本情况 1993年国家六部委联合下发《关于加强小城镇建设的若干意见》，江苏省政府从1995年起，在全省范围内开展创新型小城镇活动，1996年3月28日南京市人民政府以宁政发（1996）69号文件下发南京市人民政府关于批转市建委《关于加强南京市村镇规划建设的实施意见》的通知。这一系列的文件规定了农村小城镇建设的规划、管理及实施的具体办法。在这样一种政策导向下，此项工作在乡镇集体土地上全面展开。例如原南京市大厂区的葛塘镇（该镇1996年被省政府评为示范新型小城镇）于1995年开始了此项工作，该镇下辖的邻近大厂城区的中山村、欣乐村、四周村、新村村先后搞起了住宅楼的兴建工程。截止到1999年底上述四村共在集体土地上建造住宅楼73幢，24万平方米，3000多套房屋。3000多套的房屋中20%卖给了本村村民，80%卖给外地农民和城镇居居。这四个村在兴建住宅楼的过程中一般都办理了或补办了下列手续： 1、原南京市大厂区计划经济委员会关于葛塘镇各中心村建设或贸易货栈工程建设的立项报告的批复； 2、原南京市大厂区土地管理局核发的或补发的“乡镇建设用地批准通知单”； 3、原南京市大厂区城乡建设局核发的“中心村住宅”或“贸易货栈”的红线图； 4、原南京市大厂区葛塘镇人民政府颁发的“江苏省村镇工程建设许可证”。 四个村在出卖3000多套房屋的形式上都采用了与购房者签订“委托建房协议”的方式。“委托建房协议”的主要内容也都明确规定了村委会享有土地的所有权，购房者享有土地使用权和房屋的所有权。在本院所审理的此类房屋买卖纠纷案件中，所有建成的住宅楼也都经过了工程质量的验收，并领取了建筑管理部门颁发的质量合格证书。在审理此类案件过程中还发现，凡已付清房款的购房者，村委会均按协议的约定为其办理了“村镇房屋所有权证”。 四个村的73幢住宅楼都与原大厂区的城区房屋或住宅小区毗邻，四个村住宅楼所占的非耕地也与原大厂区城区的国有土地接壤，住宅楼的配套建设、物业管理均已达到一定的水平。 二、纠纷的原因及解决此类纠纷的不同意见 在我院近些年所受理的村集体土地住宅楼买卖纠纷案件中，原告均为村委会，至目前为止尚无一例购房者诉村委会的案件，作为原告的村委会的诉讼请求基本相同，都是要求购房者付清尚欠的购房余款，被告的抗辩理由也基本相同，主要是认为，原告无房地产开发经营的资格，“委托建房协议”无效，原告只能够为被告办理城市房屋所有权证书和国有土地使用权证书，被告即可付清余款。也有少数购房者并不主张委托建房协议无效，而以其他的理由（如房屋质量问题）相抗辩。这类案件的难点主要在如何认定“委托建房协议”的性质和效力。对此问题的认识意见分歧较大，主要有下列几种观点： 1、认为“委托建房协议”名为委托建房，实为房地产开发经营，而村委会不具有房地产开发经营的资格，集体土地亦禁止从事房地产开发经营，故应认定“委托建房协议”无效。 2、有条件的认可“委托建房协议”有效，即购房者是本村村民的，双方签订的“委托建房协议”有效，凡购房者是外地农民或城市居民的，“委托建房协议”无效。 3、应当认定“委托建房协议”合法有效，因为委托建房与房地开发有着本质的不同，不应将小城镇开发建设与城市房地产开发经营混为一谈。“委托建房协议”的产生有其政策背景即小城镇的开发建设，委托建房协议的效力如何确定，关键是看建房有无规划、有无立项、有无审批、有无许可，如果村委会履行有关的法定手续，取得了相应的权利就应当认定“委托建房协议”有效，本区法院审理的集体土地建住宅楼的案件中的村委会均办理了相应的手续，故应当认定协议有效。 三、对此类案件的处理情况及原因分析 我院自2000年始受理集体土地建住宅楼的房屋买卖案，截止2002年6月底已审结20余件，结案方式大都采判决形式，判决结果均认定委托建房协议合法有效，限令购房者支付购房款，承担诉讼费用。其部分购房者不服判决上诉至南京市中级法院，上诉期间又因双方达成协议，购房者撤回上诉。目前已审结的20余件案件大部分均已得到执行。我院对此类案件的焦点即“委托建房协议”的效力问题作有效认定的理由如下： 1、集体土地上所建的住宅楼均经政府有关部门的审批，且有关政府部门具有相应的职权，如大厂区土地管理局所批准的9.8亩非耕地用于中心村工程建设就符合《土地管理法》有关管理主体和职权的规定。 2、本区集体土地建设的住宅楼在审批的程序上符合xx《村庄和集镇规划建设管理条例》的规定。 3、集体土地上的委托建房与城市房地产开发有着本质的不同。委托建房协议的形式与国家倡导的小城镇开发建设的政策有着密切的联系。小城镇的开发建设自应遵循一整套的法律、法规的规定，而不应套用《城市房地产管理法》的规定来调整小城镇的开发建设。 4、假若认定“委托建房协议”无效，将造成本辖区范围内社会秩序的极大混乱，也会造成社会财富的极大浪费。本院已审理的案件虽少，但是，这些案件的审理结果，对3000多套房屋的购房者有关集体土地上住宅楼买卖的法律关系的稳定与否具有决定性的意义。如果认定委托建房协议无效将会影响众多购房者集体土地上住宅楼买卖的法律关系的稳定，将可能引发大规模的诉讼，从而影响社
