住宅商品房市场的相关问题与建议(4)
十三）、商住混合，不利于管理且影响居住 随着家庭办公的流行，很多小公司购买住宅楼作为办公用房，但随着人们对居住环境要求的提高，商住纠纷也在不断发生。调查显示：目前52%的业主不接受商住混合，28%无所谓，20%认可商住混合。现在，商住混合主要存在以下问题： 1、住宅开公司，相互干扰； 住宅和商业用房在使用上有不同的要求。住宅要求安静、舒适，公司要求熙来攘往。开公司一般伴随着一定程度的扰民，但扰民后如何管理，物业公司协调、管理不利怎么办？ 2、住宅开公司，拆掉承重墙开门脸； 对拆掉承重墙开门脸的情况，物业管理公司应承担管理责任，并对全体业主承担违约责任，而拆墙人则应承担侵权责任。 3、住宅开公司，责任如何界定？ 目前，住宅能否开公司，房管部门与工商部门还在互相推，但笔者认为这应属工商批准事项。而且，住宅的防火、防盗标准与写字楼是不同的，在商住混杂的情况下，业主的安全如何保证？ 4、商住混合的情况下商用业主与住宅业主相比，对住宅设施（如电梯等）的使用率要高的多，客观上加快了住宅设施的磨损与折旧。 时下，各小区中虽然因为商住混杂而发生纠纷的并不是很多，但随着人们对居住环境要求的提高，如果相应的配套立法（工商登记、物业管理等）不能尽快完善的话，这种纠纷的发生会越来越多。 （十四）、物业管理公司存在的问题 1、物业管理公司没有摆正自己的位置——管家而非主人 在现有的、有物业管理公司管理的小区中，有61%的物业管理公司不能摆正自己的位置——物业管理公司是管家而非主人，以至造成多起业主与物业管理公司的冲突。 2、物业管理公司应加大管理职能，完善管理手段 物业管理公司是全体业主的管家，对全体业主负责，如有个别业主侵犯了其他业主的权利，或从事了危及全体业主安全的行为，物业管理公司应对侵权人提起诉讼或采取其他有效措施加以制止，否则，受害业主可以未履行管理职责（违约）对物业管理公司提起诉讼。 3、物业管理公司的管理水平和人员素质较差 2001年8月14日，北京市小区办、市国土资源和房屋管理局物业处等部门联合发布了关于物业管理企业的年审结果，全市41家物管企业被吊销资质证书（另有14家企业因
培训人员未达标等原因受到警告，并限期整改）。此消息一经发布，全社会为之关注，普通市民拍手称快（《北京晨报》2001年8月15日第21版报道）。 目前物业管理的突出矛盾是缺乏高素质人才。由于物业管理行业属低资本、低回报、低工资的行业，因此，高素质的管理与服务人才很难被吸引进来。统计表明：通过对840余家物管企业的综合审查，大专以上学历人员的从业比例明显低于房地产开发、推广等其他领域，而物业管理的重要程度却丝毫不亚于上述相关领域。因此，市国土资源和房屋管理局物业处处长～认为，目前全市的物业管理行业正处于一个低水平运营的状态。 （十五）、业主委员会目前存在的主要问题 <一>、目前业主委员会的成立不是很及时有效 从目前的情况来看，63%以上的小区在商品房交付后1~2年内没有成立业主委员会，原因主要有：第一、没有人愿意负责；第二、业主之间联系不够，没人牵头；第三、业主委员会的选举和委员的推举透明度不够或不够民主；第四、相应的法律法规不配套；第五、原开发建设单位不牵头，尤其是原物业管理公司与业主发生了一定的冲突时，原开发建设单位更不愿履行牵头的义务，以至业主入住后，长期不能成立业主委员会，业主的民主权利与其他权利长期得不到行使和保障。 <二>、业主委员会的设立与物业管理公司的选聘存在弊端 北京市房屋土地管理局《关于全面开展组建物业管理委员会工作的通知》京房地物字【1998】308号（下称308号文件）规定：居住小区物业管理委员会(以下简称管委会)是由小区内产权人、使用人通过产权人大会选举产生，代表该物业区域内产权人、使用人实施物业管理的主体。成立管委会有利于维护产权人、使用人的合法利益，有利于规范产权人、使用人和开发建设单位或物业管理企业之间的委托代理关系，也有利于物业管理市场的形成和规范。因此，组建管委会是实施物业管理的一项重要的基础工作。但是，目前管委会的成立及管委会委员的选举主要存在两大问题： 1、行政色彩浓厚，业主的自治性体现的不够 （308号文件）在1998年就规定，要在全市全面开展管委会的组建工作，初步形成以管委会为主体、以管委会“自治管理”与物业管理企业的“专业化管理”相结合的物业管理体制。众所周知，物业管理企业“专业化管理”是市场行为，而管委会的“自治管理”是一种自治性的行为，但目前的管委会从成立筹备组到组建管委会，都不同程度地体现出了较大的行政色彩。 这种行政色彩主要表现在： 1）、（308号文件）规定，各区县小区办应当按照市局《关于开展组建居住小区物业管理委员会试点工作的通知》 (京房地物宇【1997】第485号)文件的要求“指导”小区的开发建设单位和物业管理企业组建管委会。管委会筹备组可以邀请所在地“街道办事处、派出所”等有关部门参加。管委会成立后，可以聘请上述部门成员为管委会“顾问”。 2）、北京市房屋土地管理局《关于开展组建居民小区物业管理委员会试点工作的通知》京房地物字【1997】第485号（下称第485号文件）第二条第（一）款规定：试点小区的开发建设单位、物业管理企业应在区县房地局、小区办和小区所在地的街道办事处的“指导、监督”下成立管委会筹备组，制订组建管委会实施方案，起草管委会章程。 3）、（308号文件）第四条规定：入住率已超过50%的小区，产权人、使用
