商业招商销售策划方案

　　1.1、宏观环境分析

　　1.1.1城市总体概况

　　1.1.2年度城沂市经济概况

　　1.1.3城市经济发展趋势

　　1.1.4城市城市规划前景

　　1.1.5政府政策及金融信贷政策

　　1.1.6商业房地产发展趋势

　　1.2、微观环境分析

　　1.2.1城市商业房地产研究

　　1.2.2城市商业零售市场发展历程分析

　　1.2.3商业市场概况与竞争楼盘项目调研

　　1.2.4城市商业市场现状及发展趋势分析

　　1.2.5城市消费者现状及发展趋势分析

　　1.2.6周边竞争状况分析

　　1.2.7项目所在区域土地市场调研

　　1.3、目标市场研判

　　1.3.1市场研判

　　1.3.2物业定位

　　2．项目分析

　　2.1、物业概况

　　2.1.1项目基本情况

　　2.1.2项目规模指标及投资

　　2.2、项目swot(项目优势/劣势/机会/威胁)研究分析

　　2.2.1优势分析

　　2.2.2劣势分析

　　2.2.3机会分析

　　2.2.4威胁分析

　　2.3、产品检讨——项目商业布局规划

　　2.3.1项目硬件评估及建议

　　2.3.2项目商业业态布局规划及铺位分割

　　3．项目定位

　　3.1、项目定位分析（产品价值定位）

　　3.1.1定位准则

　　3.2.2定位基点

　　3.2、产品定位

　　3.2.1主力消费年龄结构分配

　　3.2.2商品组合

　　3.2.3经营核心

　　3.3、价格定位策略

　　3.3.1定价策略

　　3.3.2市场价位分析

　　3.3.3阶段价格策略

　　3.4、项目目标客户群定位

　　3.4.1终端消费客户特征细分

　　3.4.2经营业主（目标经营客户）分析

　　3.4.3商铺投资置业客户分析

　　3.4.4招商品牌客商类型锁定

　　3.4.5项目品牌发展定位

　　3.5、项目营销方式

　　3.5.1商铺销售模式

　　3.5.2项目招商经营模式

　　3.5.3商场后期经营方式建议（自主经营与委托经营权销售）

　　3.6、销售策略分析

　　3.6.1运作方式

　　3.6.2销售策略

　　3.7、消费力测算

　　3.7.1客流量与目标消费力测算

　　3.7.2经营竞争对手经营收益分析

　　3.7.3商业招商经营项目经济效益分析

　　3.8、项目整体财务分析

　　3.8.1投资预算

　　3.8.2物业收益分析

　　3.8.3财务敏感性分析

　　3.9、商场投资分析

　　3.9.1投资预算

　　3.9.2经营收益分析

　　3.9.3财务敏感性分析

　　4、项目招商销售推广方案

　　4.1、项目招商销售筹备（销售、招商推广策略）

　　4.1.1项目整体招商策略

　　4.1.2销售分期

　　4.2、传播通路及广告媒体计划

　　4.2.1np（大众媒体）

　　4.2.2户外广告

　　4.2.3直投杂志

　　4.2.4整体形象包装

　　4.2.5平面媒体投放组合形式建议

　　4.2.6广告媒体排期计划

　　5、项目招商销售执行方案

　　5．1、管理策略（商业招商执行方案）

　　5.1.1招商操作流程

　　5.1.2市场工作图

　　5.1.3招商工作图表

　　5.1.4招商管理制度及运作策略

　　5．2、项目商业物业销售策略（销售执行方案）

　　5.2.1现场管理制度及岗位职责

　　5.2.2销售工作流程

　　5.2.3销售策略

　　6、项目综合分析