XX区XX乡房地产可行性研究报告(9)
网分隔,将XX地区分为:黄浦路下沿线以东以西两块,黄浦路下沿线以西称为左块,黄浦路下沿线以东称为右块。
下面我们据此论述XX地块的出让情况(下列情况属规划局人员介绍,仅供参考):
右块地出让情况:
东方恒星园1200亩,地价33万元/亩。中联三星600亩,20万元/亩,加规费22-23万元/亩,世纪家园康居工程3000亩,XX生态花园600亩,18万元/亩.XX乡政府已征用地2200-2300亩,城开集团100-130亩。
左块地出让情况:
左块地规划局拍卖地块329亩,黄浦科技园400-600亩,塔子湖边城开集团970亩,统建办400亩,塔子湖西路有澳门花园(从市见义勇为基金会处购买)新世界公司开发的别墅和梦湖花园。幸福大道以南有市规划土地局P(2001)001号拍卖地块125亩,上方约168亩,下方临路边有36亩地,再下方,京广铁路预留线两边为黄浦科技园,该拍卖地块以西为石桥村的三家村办企业及散居的村民点,菜地,鱼塘,以南为菜地和鱼塘,因石桥村村规划未上报,固维持现状尚待后续开发。
右块地黄浦路下沿线有佳海华苑和竹叶苑两个项目,朝北上方为东方恒星园,再向上为XX乡政府和XX生态花园及世纪家园,黄浦路下沿线与竹叶山片东部为万隆科技工业区等。
2.2XX地区开发现状及态势
XX地区目前开发的住宅小区主要集中在大黄公路以东，现有XX生态花园，世纪家园，东方恒星园，佳海华苑，招银竹叶苑等五个项目，另外，靠近塔子湖一带还有梦湖花园，澳门花园两个项目．XX地区的住宅物业形态有多层，小高层，高层，单体别墅，联体别墅。XX地区住宅呈现出明显的走势特点：规模不断扩大，价格稳步上升，社区文化浓郁，多层住宅畅销，客源面有待扩展等，下面是价格，付款方式，区域发展，供求关系，物业形态，户型，物业管理，目标客源等８个方面的调查统计情况．
2.2.1区域发展状况
现已开发的土地仅占XX组团土地的1/10，已征地为开工的土地面积为1万亩，占XX组团的2/5．随着XX组团开发的不断深入，配套的逐渐完善，规模的逐步扩大，人气的悉心积聚，XX组团作为XX市新城区已初现雏形．XX组团的住宅建设符合《XX市城市总体规划（1996-2020）》，XX市政府和XX区政府必将在政策上加大力度予以扶持，以及货币分房政策的实施和旧城改造的进行，都使XX组团的发展具有良好的前景．
2.2.2供求关系
现已发售的楼盘总销售面积已达20多万平方米，已动工的世纪家园一期总建筑面积为18万平方米，预计今年内XX组团实际供应量约在30万平方米以上，区域内目前已规划的项目总规模达107万平方米，同时XX组团的需求量为1000万平方米（40万人*25平方米/人）。可以这么说，未来一段时间内XX地区住宅供应量将会不断上升，同时需求量也呈上升状态，这两种上升趋势保持着相对的平衡。
2.2.3价格
2000年XX市住宅的价格全面上涨，今年内将持续上涨，从本区域楼怕的营销来看也是如此，各楼盘的多层起价一般都上涨到1500元/平方米以上，均价达到1760元/平方米以上，小高层，高层和别墅的价格更高。XX大道建成通车，各楼盘的配套设施到位后，品位的培育成熟后，多层的均价会涨到1900元/平方米以上，这个涨幅是渐进式的。同时本区域楼盘比市内同比楼盘低1000元/平方米左右，是客户选择在此置业的最重要因素之一。
2.2.4付款方式
随着购房客户的理财能力的成熟和投资途径的增多，购房客户选择按揭方式购房越来越多，如XX生态花园，80%的客户选择按揭方式购房，东方恒星园更是达到88%，按揭的成数高，年限长，已成为吸引客户购房的一个重要条件。
2.2.5物业形态
本区域的物业形态已形成已多层住宅为主的格局，将来仍将是以多层住宅为主，小高层，联体别墅为辅的格局。这符合本区域人口的规划要求和客户在此置业的生活要求和环境需求。
2.2.6户型
本区域的大户型如120-150平方米特别畅销，85-110平方米的中户型也较为好销，85平方米以下，150平方米以上基本上处于滞销状态，未来户型将仍以3*2*2和2*2*2为主。
2.2.7物业管理
物业管理以人为本，突出人性化，社区文化，智能化竟是时下物业管理的主流，营造浓厚的社区文化环境，维护舒适温馨自由的生活氛围，在物业管理上强化以人为本的理念和加大服务的范围，形成一定的口碑将是本区域物业管理的方向。
2.2.8目标客源
目前，在本区域购房的客户大都是黄浦路和发展大道沿线的邻近区域客户。今明年随着区域的市政配套设施的完善，楼盘知名度的提高，来此置业的市内客户，特别是有房需要换环境的置业换房客户（政府，企事业单位人员，生意人）仍将是本区域重要的目标客源。
三、项目周边主要物业分析
晨星苑
1.项目规划
晨星苑由XX新地置业公司投资开发，
同济大学设计院深圳分院设计，武建集团二公司承建．晨星苑占地41亩，总建筑面积４万平方米。4000平方米商网配套，绿化率达48%，容积率为1.6，有３栋６层，3栋11层，1栋18层，总建面配比3:4:3，总户数约340户．目前１栋多层已完成外立面装修，即将交付使用，２栋小高层和１栋１８层单身公寓将于2001年10月交房。
2.户型设计
多层主力户型为3*2，面积为119平方米；高层主力户型为3*2，面积为148平方米，小区首创高层单身公寓户型为1*1和2*1,面积为51-73平方米。户型面积指标如下：
户型1*12*23*2错式复式
面积51-5270-73119-148188-200245
